個人售屋 4情況需繳營業稅

針對個人銷售房屋課徵營業稅的爭議，財政部昨（7）日發布解釋令，個人若銷售所購買房屋或持有的土地建屋，對於是否課徵營業稅列出四項規定，包括設有固定營業場所、具備營業牌號、僱用員工協助處理房屋銷售及有經常銷售房屋行為，只要符合其中一項，就需繳納營業稅。

財政部發布台財稅字第10604591190號解釋令，核釋營業稅法第1條規定，個人購屋（包括法拍屋）或是把持有的土地建屋（含拆除改建房屋及與營業人合建分屋）進行銷售，只要符合四項規定中的其中一項，就必須依法課徵營業稅。

四項規定包括：一、設有固定營業場所，除有形營業場所，也包含設置網站或加入拍賣網站等；二、具備營業牌號，不論是否已依法辦理稅籍登記；三、僱用員工協助處理房屋銷售事宜；四、經常性或持續性銷售房屋，但若房屋取得後逾6年才銷售，或建屋前土地持有10年以上者就不在此限。

官員解釋，此處的「6年」是指自房屋完成所有權登記日起至訂定房屋銷售契約日；「10年」則是從土地完成移轉登記之日起，到房屋核准拆除日或到建造執照核發日，兩者擇一。

另外，個人將所持有的土地以權利變換方式參與都市更新，之後銷售分得的房屋，其營業稅課徵也應依規定辦理；而個人提供土地與營業人合建分成及合建分售，若只有出售土地，就可免辦理稅籍登記。

過去個人購買房屋或標購法拍屋，之後再進行銷售者，據95年所發布的解釋令，除外觀具有營業人的形式要件外，稽徵機關必須要以是否有構成「以營利為目的」作為課徵營業稅依據，但時常遭質疑裁量基準不一，導致訴訟發生。

而個人將持有的土地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，之後再銷售，財部先前函釋規定，是以土地持有期間、房屋使用狀態及房屋銷售情形等要件，作為免徵營業稅準據，但並無明確指示是否應「以營利為目的」作為準則之一。

因判斷標準不一，造成許多爭議，官員表示，未來將視此規定、交易頻率及數量等情況判斷，不可直接將每年度銷售達6戶以上者，認定屬應課徵營業稅，而此解釋令一出，也同時廢止財政部先前針對相關項目所作出的解釋令及函示。